業主與物業發生糾紛該如何有效維權呢?
近日，一業主花費5年時間拍了數百張照片起訴物業，要求其返還多交的物業費，卻因證據不足被法院駁回。業主與物業之間紛爭已經不是什么新鮮話題了，可是今天我們還是要說一說這物業服務糾紛的事兒，教教您如何維權，不要像我們上面提到的褚女士一樣因為不會維權吃了虧。請問李律師，業主與物業之間的糾紛常常有哪幾種?
隨著我國城市化進程的加快，新建樓盤逐步增多，加之城區的一些老舊小區也正在逐步實施物業化管理，越來越多的居民開始和物業公司打交道了，但隨之而來的是業主們的廣泛質疑：物業公司除了定時收物業費外，到底提供了什么服務?
近年來業主們的維權意識越來越高，物業糾紛的類型也呈多樣化，目前主要有以下幾種：
1、小區內失竊、車輛劃傷、人身傷害等責任劃分、損失賠償等問題引起的糾紛;
2、非公用管道跑冒滴漏、供電管線等維修問題引起的糾紛;
3、物業公司協調鄰里間關系問題引起的糾紛;
4、共用部位、共用設施維修費用分攤問題引起的糾紛;物業公司私擅自改變共用部位和共用設施的用途，并將所獲收益不用于物業管理等問題引起的糾紛。
當然，上述糾紛中主張權利一方并不限于業主，物業公司也會作為原告向業主主張權利。
經過律師的講解我們了解到業主與物業之所以產生糾紛就在于很多業主因為物業服務不到位，請問物業服務合格的標準是什么?
我個人認為物業服務是否合格以及合格的標準，要結合每個服務小區的具體情況，既有最低限度要求，也有合同約定標準。其中，最低限度要求是我國相關法律做出的強制性標準，這是物業公司必須要遵守的。主要包括《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》以及各省市制定的配套實施規定、辦法等。
僅僅以不違反法律法規的強制性規定認為物業公司的服務就到位了是不夠的，還要看物業公司與業主委員會簽訂的《物業服務合同》和物業公司分別與業主簽訂的《物業服務合同》中其承諾的標準是否兌現。
那怎么評定物業提供的服務是否到位呢?
評定物業公司的服務是否到位，可以采取問卷的方法，依合同承諾逐條對照，打分計評。這個工作一般由業主委員會來組織，統計業主對物業公司服務是否滿意，還有哪些需要改進的地方，以決定是否繼續聘用該物業公司提供物業服務。也有物業公司在工作中主動采取這種方式與業主溝通互動，及時發現問題，改進工作。
眾口難調是一種正常現象，物業公司服務不可能取得全體業主的一致滿意，是否符合服務標準，應當結合服務小區內表示達標的業主所占全體業主的比例來確定，這當然也是給物業公司一個艱巨的任務，要時刻注意維護好全體業主的利益。
面對物業公司不到位的服務，很多業主采取拒交物業費的手段維權。請問李律師，業主的這種行為是否合適?
我認為生硬的拒絕繳納物業費的方法并不是一種妥當的做法，而且，往往在物業公司起訴拖欠物業費時，業主敗訴，有的還被判令支付滯納金。
那業主該如何正確維權呢?
我認為，如果業主對于現在的物業公司服務不滿意，首先，要有針對性的記錄違約事件發生的時間、地點、情況，保留好相應的證據，可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式;
其次，我建議業主多采取談判的方式，在應當繳納物業費的時候要變被動為主動，主動去和物業公司交涉，告訴他們哪里做得不對，不應當收取你的物業費或是少收物業費，并保留好交涉的記錄。一旦物業公司起訴拖欠物業費，業主可以有理有據地辯駁并非惡意拖欠。
第三，鑒于享有物業服務合同解除權的是業主委員會而不是單個業主，業主要及時向業主委員會反應訴求，沒有成立業主委員會的要積極與當地的街道辦、鄉、鎮政府溝通，早日成立業主委員會以便日后的維權。
我們看到本案中的褚女士花了5年時間拍了百余張照片維權卻被法院駁回。那平日里我們如何收集物業公司提供的服務不合格的證據?
看了褚女士案件的相關報道，其中談到褚女士提供百余張照片，最后被駁回訴訟請求，可能令很多業主陷入了誤區，在法庭舉證中，拍照這種方式不管用嗎?
其實不是。
我認為問題不是出在照片是否真實或者說拍攝照片這種取證方式是否合法的問題上，而是照片所能夠反應的事實與證明物業公司服務不到位存在違約行為之間的關聯性發生了問題。
大家都知道，證據需要有三性：一是真實性，即證據是真實存在的，不是偽造的;二是合法性，即是符合法律規定，由法定的主體經過法定的程序取得的證據;一是關聯性，即與案件有關的證據。褚女士所提供的大量照片，并非不真實，也不是非法拍攝，但恰恰不能反應出物業公司是否不管理、不作為，其拍攝的亂停車的狀態只是一種事實狀態，也正如案件報道中物業公司辯稱，地面停車場的產權屬開發商，已委托給某停車公司管理，他們曾發整改單給開發商，已盡相關責任。因此，我認為褚女士采取拍照的方式并沒有錯誤，只是欠缺其他證據輔助證明物業公司的不作為。
當然，褚女士這個案件中，停車管理的責任主體有特殊性，敗訴的原因不是今天我們討論的范圍。
提示業主們，在日常生活中如果認為應當由物業公司履職盡責的情況，除現場拍照外還要盡量固定好自己向物業公司主張權利的證據，例如投訴信、督促函、報修記錄、維修確認單等等，以便在訴訟中通過有針對性地組織證據來說明物業公司違約行為的存在。
業主如何打贏物業合同糾紛
找個好律師，提供對自己有利證據。
打物業糾紛官司首先要舉哪些證據
一、開發商身份的證明
有很多物業管理費糾紛發生在前期物業管理過程中，要證明前期物業管理合同的合法性，必須證明開發商身份的真實性，這對原、被告雙方同等重要。換言之，如果做為物業公司代理人不舉證開發商身份的證據，則不能證明物業管理合同的有效性，做為業主代理人則完全可以利用物業公司的這一失誤進行有效的抗辯。
實踐中發生大量的物業管理糾紛，一方不舉證發展商身份的證據，想當然地認為某公司就是開發商，想當然的認為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。如果雙方都對發展商身份不提異議，實質是對前期物業管理合同的效力不提出異議倒也無妨，一旦業主方以此抗辯，不舉證發展商身份的物業公司一方將處于不利的法律境地。
訴訟就是一場規則游戲，雙方都要講規則。如果一方不按規則出牌，對方堅持按規則行事，不利的將是不遵守規則的人。 那么，哪些證據能夠證明小區開發商身份呢?土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規則許可證、施工許可證、竣工驗收資料、商品房買賣合同、住宅使用說明書及質量保證書、住房廣告、房地產立項批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。
二、物業管理公司管理資質的證明
作為訴訟的需要，物業管理公司必須舉證《企業法人營業執照》、法人代表身份證明等證明材料，但依據法律規定，還必須舉證下述證明材料，才能證明其有權從事相應面積的小區物業管理。
1、物業管理資質證書
《物業管理條例》第32條規定：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”如果物業公司在訴訟中不舉證物業管理資質證據，則其所實施的物業管理不合法，其主張的物業管理費等訴訟請求將難以獲得支持。
2、物業管理從業人員資質證書
《物業管理條例》第33條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”
物業管理公司往往不舉證物業管理資質證據，而舉證從業人員職業資格證書的則少之又少，如果不舉證此方面證據，無疑將使物業公司處于不利境地。
實踐中發生的許多物業管理糾紛訴訟中，物業公司的訴訟請求很少得到支持，一個重要的原因是其不舉證上述物業管理資質證明材料。物業管理合同只能證明物業管理公司在爭議的小區具有物業管理的事實依據，而物業公司能否在爭議小區實施物業管理，除了物業管理合同這一事實依據外，還要物業公司舉證相應的物業管理資質證據，從而證明其物業管理行為合法性。換言之，如果不能證明物業公司物業管理行的合法性，即便接受了業主的委托也是非法的，不受法律保護的。
物業公司往往能夠及時舉證物業管理合同證據，往往不依法舉證其物業管理資質證據，與前述第一個問題相同，失誤的原因在于相當然，認為反正自己有相應的物業管理資質材料，舉不舉證無所謂甚至在當庭還拿不出而請求法庭允許其在庭后補交。因舉證是有期限的，超過舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無證據論處。物業管理方當庭或庭后舉證，法庭沒有允許或不允許的權利，這個權利在業主一方，只有業主一方同意就物業方逾期舉證的證據進行質證，法庭才能組織質證，否則法庭也不能就物業公司一方逾期舉證的證據組織質證，從而不能將此類證據做為認定事實的依據。物業管理公司的物業管理資質在法律上被視為證據，此類證據和其它證據一樣，對其舉證、質證和認證沒有例外的規定和要求。
作為物業管理公司一方的代理人不要忽視物業管理資質證據的舉證;作為業主一方代理人，物業管理公司一方是否依法舉證物業管理資質證據便成為一項重要的抗辯理由。
三、物業管理公司收費許可的證明
1、舉證業主與物業公司協商收費的證據
《物業服務收費管理辦法》第6條規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”
《物業服務收費管理辦法》第7條規定：“物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。”
《物業服務收費管理辦法》第10條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。”
因物業服務收費不是由物業公司、發展商單方制定的，而是由業主或業主委員會與物業管理企業協商制定的，協商的依據是政府指導價。物業公司舉證的物業管理合同中往往沒有具體的收費標準，物業公司往往舉證其已經過政府主管部門備案的收費標準做為其收取物業管理費的依據。筆者認為，這恰恰就是物業公司的舉證失誤所在。因為物業公司報備的收費標準無證據證明是合法產生的，仍然不能做為確定爭議收費金額的標準、依據。
2、舉證物業收費標準報備的證據
物業公司不但要舉證與業主或業主委員會收費標準的證據，還要舉證收費標準向主管部門備案的證據，兩者缺一不可。否則，即便有管理資質，也有管理依據，但無合法的收費標準，相應的物業管理費的訴訟請求無法得到支持。
四、物業所有人或使用人的證明
《物業管理條例》第42條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”
根據上述法律規定，物業管理費是物業所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。因此，做為起訴物業管理費糾紛案的原告，物業管理公司必須舉證爭議物業的所有人。如所有人與使用人不一致的情況下，物業公司還要舉證使用人是誰的證據以及物業所有人與使用人達成的由物業使用人交納物業管理費的協議。
在此項舉證方面，物業管理公司最大的失誤是，重視業主拖欠物業管理費的證據，輕視誰是物業的業主即物業管理費交納義務人的證據;重視物業所有人即業主交納物業管理費的舉證，而忽視甚至根本沒想到過就物業使用人身份的舉證，這顯然是物業管理公司的重大失誤。
物業管理公司如此重大失誤的法律后果是，雖然物業管理公司舉證了有權在爭議小區從事物業管理的事實依據即爭議小區從事的物業管理合法有效應受法律保護了，但因其未舉證拖欠物業管理費的業主或使用人是誰，從而使法院無法確定拖欠物業費的責任人是誰，因而無法支持作為原告的物業公司的訴訟主張。
物業管理公司為何不舉證爭議物業的所有人或使用人是誰?筆者認為與物業公司舉證本文前述第一、二項所述的關于開發商的身份、物業公司資質時所犯的錯誤如出一轍，即犯了想當然的錯誤。物業公司想當然地認為與業主天天見面，爭議物業的所有人或使用人是誰自然沒有爭議，無需舉證。殊不知，這只是物業公司一廂情愿的想法，業主未必這樣想。業主認為，既然打官司，就要講證據，因物業公司并未舉證拖欠物業管理費的業主是誰，顯然出現了重大的漏洞。既然物業公司的起訴出現了重大的漏洞，做為被告的業主求之不得。也就是說，在物業公司未舉證拖欠物業管理費的業主是誰的情況下，業主明明是拖欠物業管理費的業主，可業主就是不承認，如果業主堅持不承認自己就是拖欠物業管理費的業主，此時無論是物業公司還是法庭均拿業主一點辦法都沒有。一個不言而喻的道理是：誰讓你物業公司舉證出現失誤了呢?你原告總不會指望我被告為你原告的訴訟請求提供證據吧?!換言之，如果原告是物業公司方舉證了爭議物業所有人是誰的證據，即便業主再賴能賴得過去嗎?
因此，正是從這個意義上說，物業公司與其指責業主耍賴，不如認真檢討一下自己的舉證失誤更有實際意義的多。換個角度來說，原告方物業公司將自己的舉證失誤遷怒于業主耍賴也是不公平的。你物業公司告業主拖欠物業管理費卻沒有舉證任何證據，你物業公司又有多少誠信可言!在物業公司就誰是爭議物業的業主未舉證的情況下，物業公司憑什么讓法庭相信物業公司起訴的被告就是本案拖欠物業管理費的業主?說到此，又回到了本文第一個問題所闡述的規則的重要性上來了，在被告業主一方尊重、遵守規則的前提下，原告物業公司因自己的舉證失誤指責業主的抵賴是徒勞的，無法改變原告物業公司敗訴的命運。筆者在此強調說明的是，此種情況下物業公司的敗訴其實與與被告業主方的品行與誠信無關，被告業主方只是堅守、利用了規則而已。
五、拖欠物業管理費的證明
做為原告的物業管理公司要從法律上證明被告業主方拖欠其物業管理費，在前述事項已被證明的基礎上，還必須舉證如下證據：
1、爭議的物業已被物業所有人或使用人使用的證明
《物業服務收費辦法》第15條規定：“納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。”
根據前述法律規定，物業被使用與被閑置，業主交納管理費的標準是不同的。如果做為原告的物業公司不舉證爭議物業已被所有人或使用人使用的證據，則物業的所有人或使用人往往會否認其已使用了爭議的物業，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情況下。
那什么證據能夠證明物業的所有人或使用人一直都在使用物業呢?這就需要物業公司在進駐小區從事物業管理的時候，就注意搜集、取得并在訴訟時積極取證這方面的證據，例如業主入住登記表、維修登記表、水電費交納憑證等等，凡是能證明業主使用爭議物業的人證、物證、書證、視聽資料等都可做為業主使用物業的證據。審判實踐表明，不是沒有業主使用其物業的證據，而是物業公司及其代理人沒有注意搜集、調取、舉證這方面的證據，因舉證出現重大失誤而被業主的代理人鉆了空子。如前所述，指責業主不誠實或鉆空子是毫無意義的，誰讓你物業公司留空子讓業主鉆呢?
那什么證據能證明物業的所有人呢?房屋所有權證是房屋所有權的唯一合法憑證，除此之外，商品房買賣合同、付款憑證、商品房預售登記備案表等證據均可證明房屋的所有人。物業管理公司做為爭議物業的管理者，自其從開發商或業主委員會手中接手物業管理時，每戶房產的所有人資料是其接受物業管理的必備的法定資料，物業公司舉證這方面的證據如同其舉證物業所有人使用物業的證據一樣，并不困難，關鍵是要有這方面的證據意識，處處做有心人。
2、爭議的物業已被業主或使用人使用時間的證據
這個問題與第1個問題有一定的牽連，但不完全一樣，此處強調的是時間的概念、證據。也就是說，做為原告的物業公司泛泛舉證業主已使用爭議物業還是不夠的，其必須舉證業主使用爭議物業準確起始時間的證據，除非業主、使用人已向物業公司出具了拖欠物業管理費的欠條或業主、使用人已繳納了自入住之日起至爭議之日止的物業管理費。因為物業管理費是按面積收取的，拖欠時間的長短直接決定了拖欠物業管理費的金額。實踐表明，正如物業公司忽視了發展商身份、物業管理資質、收費許可、物業所有人與使用人的身份的舉證一樣，物業管理公司往往忽視此方面證據的舉證，應引以為戒。
3、爭議物業的建筑面積的證明
如前所述，物業管理費是按爭議物業的建筑面積收取的，除非業主向物業公司出具了拖欠物業管理費的欠條，物業管理公司必須舉證爭議物業建筑面積的證據。房屋所有權證、爭議物業的測繪報告、住宅使用說明書與質量保證書、商品房買賣合同、購房款發票、預售備案登記表等證據均可證明建筑面積。
4、拖欠物業管理費的直接證據
拖欠物業管理費的直接證據就是欠條，但業主向物業公司就拖欠物業管理費出具欠條的情況比較少見，所以，大多數物業管理公司在起訴業主拖欠物業管理費時，往往舉證物業管理公司自制的格式欠費催繳通知單，物業公司在不同時間發給業主的欠費通知單綜合在一起證明了業主拖欠物業管理費的起止時間和拖欠的總金額。
如果物業公司在舉證欠費通知單的同時，舉證了合法的物業管理合同，證明了物業管理費的收費標準和收費面積，輔之以欠費催繳通知單，則可以證明業主拖欠物業管理費的事實;反之，僅靠物業公司單方制定發出的欠費催繳通知單，顯然不能證明業主拖欠物業管理費及多少的事實。
物業公司舉證的業主欠費催繳通知單往往還缺乏送達的證據，物業公司往往只是將欠費催繳通知單送到業主家里，并不要求業主簽收，甚至在業主不在家時，物業公司便將欠費催交通知單帖在業主的門上或放在業主的門口或信箱一走了之。因沒有業主簽收，訴至法庭后，業主明明收到了欠費催繳通知單也說沒有，導致物業公司舉證的業主欠費通知單這一業主拖欠物業管理費的直接證據不能被采信。
如何解決這一問題?筆者以為可采取以下辦法：(1)將欠費通知單提交業主委員會，由業主委員會簽收并督促交納。督促業主交納物業管理費是業主委員會的法定義務，所以，一旦業主拖欠物業管理費，物業公司及時通知業主委員會并提請其督促業主及時交納是目前比較切實可行的有效辦法。這一辦法不但解決了欠費的證據問題，還解決了相應的訴訟程序問題。(2)通過特快專遞或郵政商業信函郵寄送達，郵寄送達回證與欠費催繳通知單一起可以證明業主欠費的金額，也可證明物業公司催繳的事實。當然，業主和物業公司同在一小區卻通過郵政第三方送達，不僅增加了成本，也不利于和業主的溝通和協調。(3)直接送達，由業主簽收，在業主不簽收時，貼于業主門上后拍照或由沒有利害關系的第三方證明欠費催繳通知單確已送達業主。
六、物業管理糾紛是否存在業主委員會的訴前督促程序問題
《物業管理條例》第67條規定：“業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。”
《物業服務收費管理辦法》第15條規定：“業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。”
營業執照公示信息